Hypoteční úvěr, (hypotéka), je dlouhodobý úvěr, který je vždy zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Typicky jde o byt, dům či stavební pozemek. Právě díky zástavě může banka nabídnout nižší úrok, než u běžných spotřebitelských úvěrů.
Hypotéka slouží především k financování bydlení – tedy k nákupu, výstavbě nebo rekonstrukci domu či bytu. Často tak patří mezi nejvýznamnější finanční závazky jednotlivce nebo domácnosti, a proto je důležité rozumět základním pravidlům a znát základní fakta.
Účelové a neúčelové hypotéky
Klasická (účelová) hypotéka
U účelové hypotéky je nutné prokázat, k čemu budou peníze použity – typicky k pořízení bydlení. Výhodou jsou nižší úrokové sazby, protože banka přesně zná účel, který je méně rizikový.
Americká (neúčelová) hypotéka
Americká hypotéka funguje stejně – je také zajištěna nemovitostí – ale nemusíte dokládat, na co peníze použijete. Můžete je využít například na zahraniční studium, podnikání, koupi auto nebo cokoliv jiného. Nevýhodou je vyšší úroková sazba oproti klasické hypotéce, protože pro banku jde o rizikovější produkt, stále se však bavíme o nižší úrokové sazbě než u běžného spotřebitelského úvěru.
Zajištění zástavním právem k nemovitosti
Aby mohla banka nabídnout relativně nízký úrok a půjčit vyšší částku na delší časové období, potřebuje mít jistotu, že se jí peníze vrátí. Tu jistotu představuje zástavní právo k nemovitosti.
Ve většině případů je zastavena přímo financovaná nemovitost, ale není to pravidlem.Může se tak stát například v případě, kdy je odhadní cena nemovitosti, která je určena odhadcem banky, nižší, než tržní cena.
Zástavní právo vzniká zápisem do katastru nemovitosti na základě podepsané zástavní smlouvy s úředně ověřeným podpisem.
Zastavená nemovitosti zůstává ve vlastnictví klienta, který v ní může bydlet, rekonstruovat ji nebo třeba pronajímat. V případě, že klient hypotéků dlouhodobě nesplácí a dluh stále narůstá, se zastavená nemovitost prodá. Pokud je částka, za kterou byla nemovitost prodána, nižší, než dlužná částka, zbývající část získá klient. V opačném případě, tedy když ani prodej nemovitosti nestačí k zaplacení celé dlužné částky, vymáhá banka peníze po klientovi dále.
Na co si dát pozor
Výše úrokové sazby a doba fixace
Úroková sazba je nejviditelnější část hypotéky, ale stejně důležitá je doba její fixace. Během fixace se úrok nemění. Po jejím skončení vám banka nabídne nové podmínky – ty mohou být lepší, nebo také výrazně horší.
Podmínky pro získání hypotéky
Abyste hypotéku získali, musíte splňovat následující podmínky:
Plnoletost a pobyt na území České republiky – není vyžadováno trvalé bydliště na území ČR, ale proces to může výrazně urychlit – stačí, když předložíte občanský průkaz.
Výše příjmu – posuzuje se individuálně, s ohledem na celkovou výši úvěru, dobu splácení, poměr splátky k příjmu, poměr výše úvěru k ročnímu příjmu. Jako příjem banky typicky uznávají mzdu, příjem z podnikání, důchod (starobní, invalidní, pozůstalostní) nebo například rodičovský příspěvek.
Ukazatel LTV (zkratka pro Loan to Value neboli úvěr k hodnotě) – Česká národní banka stanovila závazný limit poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti, kterým se banky musejí při schvalování hypotéky řídit. Znamená to, že vám banka může poskytnout úvěr v maximální výši 90 % (80 %) celkové hodnoty zastavené nemovitosti – nad hodnotu ukazatele LTV mohou banky poskytovat úvěry pouze na výjimku.
- Žadatelé do 36 let (hypotéka pro mladé) – 90 %
- Žadatelé starší 36 let – 80 %
Poplatky a další náklady
S hypotékou jsou obvykle spojeny i další výdaje, se kterými je třeba počítat. Každá banka má poplatky nastaveny jinak, ale může jít například o:
- poplatek za zpracování úvěru, vedení úvěrového účtu nebo čerpání úvěru
- poplatek za odhad nemovitosti
- poplatek za návrh na vklad zástavního práva na katastru nemovitostí
- poplatek za ověření podpisu na zástavní smlouvě
- poplatek za pojištění nemovitosti zajištěné hypotékou
- pojištění schopnosti splácet
Čím se řídit při výběru hypotéky
Nedělejte tu chybu, že přijdete do banky, v níž máte vedený běžný účet a automaticky si ji proto zvolíte i pro poskytnutí hypotéky. V ideálním případě je nejlepší porovnat více nabídek a soustředit se na porovnání úrokové sazby, doby fixace, RPSN, poplatků a dalších podmínek.
Zkontrolujte podmínky předčasného splácení, zamyslete se nad tím, jestli nemůžete zkombinovat hypotéku s úvěrem ze stavebního spoření a hlavně si skutečně promyslete dopad splácení hypotéky na rodinný rozpočet.
Pokud si nejste jisti, že tomu skutečně rozumíte, nebo chcete mít jistotu, že vám budou vyjednány ty nejvýhodnější podmínky, obraťte se na odborníka – hypotečního nebo finančního poradce.
